远方评论 | 企业天地三号楼交易细节独家解读

引子：2015年12月10日周四，瑞安房地产公告出售企业天地3号99%的权益，代价为人民币57亿元。

文/轩

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瑞安发出公告后，小编收到了雪片般的提问，举几个有意思的：

• 和1、2号楼的交易相比如何？

• 为什么留下1%不买？

• 以后还叫“企业天地”吗？

• 以后管理交给谁？

• 万科和李锦记有什么渊源？

作为一个有思想的商业地产公众号，我们一直致力于解读身边物，洞见细微处。这些问题的答案，都藏在各份冗长的公告和公关稿里。小编找到一些蛛丝马迹，今天就来逐一回答。

——交易概况——

回答之前，还是要再总结一下这个交易：

- 总可售建面：约87,000平米

- 办公建面：约56,000平米

- 零售建面：约31,000平米

- 买方：李锦记90%，万科10%

- 成交价：57亿元（99%权益）

- 单价：约65,000元/平米

——对比一二号交易——

领展于今年7月以66亿收购企业天地一二号楼，单价约78,000/平米。相差约13,000/平米，李锦记万科是否真捡了个大便宜呢？这太值得比一比了。

- 位置：1、2号楼更靠近地铁站和新天地

- 现状：3号楼的产权证还没办下来

- 收入：1、2号楼年租金3亿，3号楼仍在预租

- 出租：3号楼目前出租率办公88%，零售41%。瑞安的团队已经很不容易，但处在首轮租约，还存在较大的租赁风险

- 资本支出：1、2号楼交易中有一条款，1、2号楼与3号楼间的桥梁建筑费用将由3号楼物业之拥有人承担

各位看官看完以上几条，是否也会认为3号楼的对价合理呢？

——为什么留1%不买——

- 剩余的1%现由一家境内公司持有

- 交易后项目公司的性质仍为中外合资企业

- 以此身份去获取房产证，相对纯外资企业，还是容易不少

- 如18个月内办不下房产证，买方可以选择向卖方出售（put）其投资，使买方IRR达到10%。留1%股权，也可捆绑利益，使瑞安更快的办下产证

——以后项目叫什么名——

- 根据公告精神，瑞安已经给予买方品牌授权

- 之后10年，我们还可以叫这里企业天地

- 1、2号楼呢？不用担心，那儿也一样

——以后管理交给谁——

- 2016年3月2日以后，管理权将移交给买方

- 根据李锦记的表态，万科（万丈资本）将实现小股操盘。恭喜恭喜！

- 交易中关于此部分的安排与1、2号楼类似。领汇听闻已经挖了部分原有团队的人员，自建团队。也是个非常好的方案。

- 其实以目前的项目进度，特别是3号楼商业部分（湖滨道，具体解析请见今日副篇），新团队独立操作其实并不好接手。或许至少商业部分继续委托原有团队对于项目是最好的安排。但是，世事变幻……

——李锦记和万科有何渊源——

相信大家都听过，以前传闻万科在这个项目上的小伙伴，是PAG太盟集团和铁狮门，据说还是由铁狮门操盘，可现在怎么老母鸡变鸭了？两位小伙伴退出的原因不便多说，但万科还是很想做成这个项目的。

正巧李锦记在今年年中收购了徐汇万科中心部分物业，就此一拍即合。

——总结——

这是个多赢的交易。

- 李锦记集团优化了资产配置，还为旗下的无限极品牌免费打了不少广告

- 万丈资本首秀就收获了小股操盘的项目，衷心祝越办越好

- 罗老板夙愿实现，说是实现轻资产也好，降低杠杆率也好，瑞安必然会走的更轻松。最近其实还听说瑞安旗下创智天地项目已经开始裁员，或许听着悲观，但我们觉得是新生。期待瑞安重整之后，继续给市场带来精彩的项目！

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